Publisert: 12. desember 2019

Skrevet av:

Advokat og Partner

Grønne leieforhold

Det er et stadig økende fokus på miljø og grønne leieavtaler er et viktig hjelpemiddel for å bedre eiendommers miljøprestasjon

Det har i de senere årene vært økt fokus på miljø i eiendomsbransjen og etterspørselen etter eksisterende grønne bygg øker.

Grønne bygg er mer attraktive i både transaksjons- og leiemarkedet. Miljøsertifiserte bygg kan være et konkurransefortrinn i en anbudskonkurranse og i enkelte tilfeller et krav for å delta. I tillegg er bankene mer positive til grønne bygg. Et eksempel på det siste er etablering av forumet «Grønn finans» som drives i samarbeid med Norsk Eiendom, Finans Norge og Grønn Byggallianse hvor et tema er finansielle virkemidler for å øke etterspørselen etter grønne bygg. Vi ser at finansinstitusjonene i økende grad tilbyr gunstigere lån til grønne bygg.

Stadig flere eiendomsutviklere og byggeiere signerer strakstiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050 som skal bidra til at Norge oppfyller miljømålene. Strakstiltakene omfatter både nybygg og eksisterende bygningsmasse. Et eksempel på strakstiltak er fjerning av oppvarming basert på olje og gass i bygget, eksempelvis til varmepumper.

Leietaker og byggeier har ikke alltid den samme interessen i at byggene bygges eller oppgraderes til en mer miljøvennlig standard. Det skal miljøavtalen gjøre noe med. Miljøavtalen er utarbeidet i samarbeid med Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmeglerforbund, Grønn Byggallianse og Bellona. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS har sammen med BAHR stått for de juridiske vurderingene.

Utfordringer i leieforhold
Manglende kunnskap og motivasjon hos leietaker og hos utleier har vært en grunn til lavt endringstempo med tanke på miljøforbedringer.

En annen stor utfordring har vært at konstruksjonen i en standard leiekontrakt vanskeliggjør gjennomføring av en del miljøtiltak. Det har i alle år vært vanlig i leiekontrakter for brukte flerbrukerbygg at det er utleier som tar kostnaden for utskiftninger og større oppgraderinger, mens leietakerne betaler driftskostnader som strøm, vedlikehold og renhold. Energiforbruk er normalt den største enkeltkostnaden i felleskostnadene. Dette innebærer at dersom det skal foretas miljøtiltak som eksempelvis utskiftning av oljefyr og investering i bergvarmeanlegg, må utleier ta kostnadene for opprustningen, mens leietaker får fordelen av å drive i et mer miljøvennlig bygg med lavere energiregning. Da mister utleierne motivasjonen. Dette er den typiske leietakerfloka. Det samme gjelder mange andre tiltak som styringssystemer, utskifting av vinduer eller ventilasjonsanlegg og så videre.

I tillegg innebærer mange miljøtiltak en belastning for leietaker mens utbedringsarbeidene blir gjennomført. Eksempelvis kan utskiftning av vinduer innebære at lokalene har begrenset bruk i en periode. Utleiers adgang til leieobjektet er oftest begrenset i leiekontrakten.

Miljøavtalen er et viktig hjelpemiddel
Miljøavtalen er et verktøy som legger til rette for miljømessig oppgradering av eksisterende bygningsmasse. Det er en avtale mellom utleier og leietaker for å oppnå miljømessig forbedring av bygget/lokalene i løpet av leieperioden. Den bidrar på den måten til å løse utfordringen med utleiers investering og leietakers besparelse ved gjennomføring av tiltak innenfor dette området. Miljøavtalen er et tillegg til nye eller eksisterende leiekontrakter og regulerer rettigheter og forpliktelser mellom partene.

Partene i en miljøavtale skal i leieperioden vurdere muligheten for å gjennomføre energibesparende tiltak (såkalte energitiltak). Det er enklest å dokumentere en økonomisk gevinst etter å ha gjennomført slike tiltak.

Partene skal også vurdere mulighetene for å gjennomføre andre tiltak som kan heve eiendommens og leieobjektets miljøstandard (såkalte miljøtiltak). Dette kan eksempelvis være endring av drifts- og bruksrutiner for eiendommen og leieobjektet.

Det er viktig at utleier og leietaker har en god og åpen dialog om hvilke tiltak man ønsker å gjøre, og hvordan kostnadene skal fordeles. Miljøavtalen legger opp til at partene skal avholde et årlig miljømøte hvor partene skal vurdere mulighetene for å gjennomføre energitiltak og miljøtiltak.

Dersom partene blir enige om å utføre energi- eller miljøtiltak, legger miljøavtalen opp til at disse skal beskrives i en tiltaksplan med prosjektbeskrivelse, fremdriftsplan, beregning av kostnader, leietakers bidrag og innsparing. Eksempel på tiltaksplan er inntatt som vedlegg til miljøavtalen.

Når det gjelder gjennomføring av slike tiltak, er det lagt opp til at utleier skal være ansvarlig for prosjektering, utførelse og tillatelser. Leietaker skal gi adgang til leieobjektet og leietaker skal ikke fremme krav mot utleier, dog er det unntak for vesentlige ulemper.

Kostnadene ved tiltaket dekkes som utgangspunkt av utleier, men leietaker skal belastes en andel som et tillegg over husleien. Kostnadene skal fordeles med en annuitet basert på tiltakets økonomiske levetid tillagt en avtalt rente.  I flerbrukerbygg benyttes som utgangspunkt eiendommens fordelingsbrøk, men det åpnes også opp for skjevdeling hvis tiltaket kun er til nytte for noen leietakere.

Leietaker kan etter miljøavtalen kreve at utleier fremlegger dokumentasjon som viser leietakers bidrag og besparelse. Et nyttig hjelpemiddel er eksempelet på beregning av faktisk energibesparelse som er inntatt som vedlegg til miljøavtalen.

Miljøavtalen løser opp i leietakerfloka ved at partene deler på kostnader og besparelser. Noe som er ganske spenstig, er at utleier skal garantere for oppsiden ved at leietaker skal spare mer enn det koster. Hvis ikke skal utleier dekke den negative differansen. Dersom faktisk besparelse blir større enn planlagt, skal leietaker beholde hele oppsiden. Dette skaper forutsigbarhet og garantert oppside for leietakerne, noe som har vist seg å være svært viktig for å få gjennomført slike tiltak.

Tidligere har flere leietakere fått inntrykk av at slike tiltak egentlig bare er en fordel for utleier fordi de legger penger i et prosjekt som øker verdien på bygget. Så her er det viktig med forklaringer, overbevisning og pedagogikk, samt at utleier tør å «legge hodet på blokka». Det må være kompetanse hos utleier, men helst også hos leietakerne.

Miljøavtalen legger også opp til at partene kan avtale forpliktelser knyttet til miljømessig gunstige løsninger ved bruk, drift og vedlikehold av leieobjektet, samt sertifisering som Miljøfyrtårn, BREEAM-in-Use og lignende.

Selv om man tar i bruk miljøavtalen, vil det oftest være behov for en viss grad av skreddersøm for det enkelte leieforholdet. Men miljøavtalen er et godt utgangspunkt fordi den har med de fleste tingene man bør tenke på, slik at man unngår tvister midtveis i prosessen.

Elbilfokuset flyttes til eiendom
Det har vært og er et voldsomt fokus på elbiler i Norge og spørsmålet er om ikke noe av dette fokuset bør flyttes over på eiendom.

I eiendom er sparepotensialet stort. Det har vært hevdet at dersom hvert femte næringsbygg i Norge inngår en miljøavtale og i snitt sparer 15-20 prosent av strømforbruket sitt, vil dette utgjøre opptil 1 TWh hvert år, noe som er nok til å kjøre over 300 000 elbiler hvert år.

Til tross for økt interesse for miljø fra investorer, leietakere og finansinstitusjoner, er det kanskje på tide at noe av elbilfokuset flyttes til eiendom. Det er fortsatt et enormt miljøpotensiale i eiendom og miljøavtalen er et viktig bidrag i dette arbeidet.

Denne artikkelen er tidligere publisert i Næringseiendom (06.12.2019)

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.