Publisert: 16. mars 2017

Skrevet av:

Endringene i garantireglene – mot en bedre hverdag i boligmarkedet?

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen har i Byggeindustrien nr. 1-2017 skrevet en artikkel om endringene i bustadoppføringslova § 12 om når entreprenøren ved forbrukerforhold må ha stilt garanti. Endringen er én av to foreslåtte endringer til bustadoppføringsloven. I den andre endringen foreslås det blant annet en ordning hvor entreprenør kan tegne en ordinær skadeforsikringsordning fremfor garanti. I tillegg foreslås det at garantitiden reduseres fra fem til to år.

Endringen er nå under behandling hos Justis- og beredskapsdepartementet, og det arbeides med en innstilling. I det foreløpige forslaget er det imidlertid åpnet for at entreprenør kan tegne en ordinær skadeforsikringsordning fremfor å måtte stille garanti, forutsatt at skadeforsikringen har samme dekningsomfang som garanti.

Bakgrunnen for forslaget er blant annet at kravet til å stille garanti binder opp betydelig likviditet hos entreprenører. Etter dagens ordning må det enten stilles en selvskyldnergaranti fra finansinstitusjon eller opprettes en ordinær depositumskonto. Dette kan vanskeliggjøre finansiering for nye byggeprosjektet, noe som medfører redusert igangsettelse av boligbygging og økte boligpriser.

I tillegg er det foreslått at garantitiden reduseres fra fem til to år. Endringen er sannsynligvis det bidraget som vil få størst effekt når det gjelder å redusere den likviditetsmessige ulempen entreprenør blir påført ved en garanti- eller skadeforsikringsordning. Bakgrunnen for endringen er at det etter utvalgets oppfatning erfaringsmessig viser seg at de fleste mangler av ordinær karakter oppdages i forbindelse med overtakelse eller relativt kort tid etter. Sett i lys av dette, mener utvalget som foreslår endringen at forbrukerrettighetene ikke vil bli særlig forringet, men at entreprenørs likviditet derimot vil bli bedret.

Endringene som er foreslått vil dermed etter alt å dømme føre til bedre likviditet hos entreprenør, spesielt fordi at garantitiden blir betydelig redusert. Selv om det ikke foreligger konkrete tall på hvilke kostnader entreprenør vil bli påført ved å tegne en skadeforsikringsordning, er det sannsynlig at denne ordningen vil være mindre kapitalkrevende enn en garanti. Bakgrunnen for dette er at forsikringsgiver neppe vil stille krav om kontrasikkerhet. Uansett vil entreprenør stå fritt til å velge en garantiordning eller skadeforsikringsordning. I praksis vil derfor det billigste alternativet bli valgt av entreprenør.

Det ble også foreslått en ny bestemmelse i avhendingsloven som pålegger selger av ferdigstilt bolig å stille garanti i tråd med § 12. Denne plikten er foreslått å gjelde ett år etter ferdigstillelse. En slik plikt til å stille garanti eksisterer ikke etter dagens avhendingslov. Erfaringsmessig ser vi at enkelte entreprenører velger å utsette kontraktsinngåelse til etter at boligen er ferdigstilt, slik at salget ikke omfattes av bustadoppføringsloven (og dermed heller ikke av plikten til å stille garanti). I utredningen hvor endringen er foreslått, presiseres det at endringen i avhendingslova kommer nettopp for gjøre en omgåelse av bustadoppføringslovas regler mindre attraktivt.

Bidrar endringen til økt boligbygging?

Endringene som er foreslått kommer i en periode med historisk høy boligprisvekst. Flere aktører har tatt til orde for at det bør igangsettes bygging av flere boliger for å få bukt med boligprisene. Hensikten med de foreslåtte endringene er blant annet å gjøre det attraktivt for flere aktører å drive med boligutvikling, blant annet for de som ikke tidligere har hatt mulighet til å bygge på grunn av finansinstitusjonens krav om kontrasikkerhet eller strenge krav til selskapets økonomi. Endringene i garantiordningen kan bidra til økt boligbygging og konkurranse på markedet, noe som vil komme både entreprenør og forbrukerne i til gode.

I tillegg kan flere aktører få finansiert sine prosjekter og dermed oppnå en betydelig gevinst som følge av de økte boligprisene. Samtidig kan risikoen for videre oppgang i boligprisene (og dermed risikoen for en fremtidig boligboble) bli redusert.

Dagens garantiordning gjør det neppe enklere for flere aktører å oppnå finansiering for boligutvikling og gir dermed heller ikke en mulig demper for boligprisene. Både ut fra utbyggers og forbrukers interesser er ikke dette optimalt. Forslaget hvor garantiordningen suppleres med en skadeforsikringsordning og garantitiden reduseres til to år er derfor et kjærkomment bidrag for økt boligbygging.

Denne artikkelen er publisert i Byggeindustrien nr. 5 – 2017.

 

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.