Publisert: 24. november 2016 Skrevet av: Advokat Olav Magnus Moen og trainee Karoline Dale

Ny dom om eiendomsmeglers informasjonsansvar for villedende salgsoppgave

I to tidligere avgjørelser (Rt. 2008 s. 1078 og Rt. 2015 s. 556) har Høyesterett fastslått at et eierskifteforsikringsselskap kan kreve erstattet sitt tap – utbetalingen til kjøper – av en takstmann og hans ansvarsforsikringsselskap, når tapet skyldes feil i takster som er avgitt i forbindelse med omsetning av fast eiendom. Ansvaret hjemles da i det såkalte informasjonsansvaret.

Det interessante spørsmålet denne gang var om informasjonskravet også kommer til anvendelse på feil i en eiendomsmeglers salgsoppgave. Høyesterett har tidligere uttalt at informasjonen må ha vært villedende, skadelidte må ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen som ble gitt, og at informasjonen måtte være ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte.

I saker som gjelder uriktig takst, har innrettelsesvilkåret blitt tilpasset den spesielle situasjon som foreligger ved boligomsetning. Av praktiske grunner tegnes forsikringen før takstmannen engasjeres, og det er ikke mulig for forsikringsselskapene å gjennomgå og vurdere taksten ved det enkelte boligsalg før forsikringsavtalen inngås. Forsikringsselskapet baserer både forsikringsordningen og premienivået på en generell tillit til at taksten er utferdiget i henhold til den profesjonsstandard som stilles til takstmenn. Dette må anses påregnelig for takstmannen. Hvis det i ettertid viser seg at taksten er uriktig, og dette skyldes takstmannens uaktsomhet, svikter forsikringsselskapets berettigede forventning, og det oppstår en regressadgang.

Høyesterett har gitt de samme praktiske hensyn anvendelse på eiendomsmeglerens salgsoppgave, noe vi mener er viktig. Megler utarbeider salgsoppgaven etter at forsikringsavtalen er inngått, og det er ikke praktisk mulig for forsikringsselskapene å vurdere hver enkelt salgsoppgave. Taksten og salgsoppgaven står altså i samme stilling. Taksten skal gi nødvendige opplysninger om eiendommens tekniske stand, mens salgsoppgaven skal avdekke og opplyse om eiendommens juridiske stilling.

Ved den konkrete vurderingen må retningslinjen være hvem som er nærmest til å bære det endelige ansvaret. I dommen fra 2008 sa Høyesterett at det vil fremtre som en tilfeldig fordel dersom kjøperens valg om å fremme kravet mot selger i stedet for mot takstmannen skal være avgjørende for ansvarfordelingen. Det ble videre uttalt at prevensjonshensynet tilsa at forsikringsselskapet måtte kunne fremme et direkte krav, idet takstmenn ellers vil være ansvarsfrie. Disse hensynene ble i dommen fra november i år ansett for å ha direkte overføringsverdi til eiendomsmeglere. Kjøper kan forvente at opplysningene i eiendomsmegleres salgsoppgave er korrekte, og stole på disse, og feil i salgsoppgaven kan medføre at eiendomsmegler blir erstatningsansvarlig.

 

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.