Anna Jedynak / Shutterstock.com
Anna Jedynak / Shutterstock.com
Publisert: 29. september 2016 Skrevet av: Advokat Henrik M. Bang E-post: hmb@foyentorkildsen.no

Oslo modellen- Taksering av næringseiendom for eiendomsskatt

Vi, og flere med oss, har vært svært skeptiske til hvordan Oslo kommune skal gjennomføre en fornuftig taksering av byens næringseiendommer. Erfaringen fra andre kommuner har vist at forarbeidet ofte blir for svakt. Kompleksiteten i Oslo er samtidig en særlig utfordring, og eiendomsmassen er betydelig større enn hva øvrige kommuner normalt håndterer. Nedenfor vurderer vi retningslinjene som er blitt vedtatt i Oslo kommune.

Man kan være for eller imot både eiendomsskatten og dens utforming. Det er en sak for seg, og som i aller høyeste grad er viktig. Men når skatten først har kommet, er det vel så viktig hvordan kommunen fastsetter taksten etter det eksisterende regelverket.

Det er, enkelt fortalt, eiendommens omsetningsverdi objektivt bedømt man skal frem til ved en eiendomsskattetaksering. Men ved taksering av vanlig næringseiendom står kommunens takstnemnder relativt fritt til lage sine egne verdsettelsesmetoder for å komme frem til omsetningsverdien. Noen vil kanskje si vel fritt. Og variantene har blitt mange. Ved innføring av skatten er det derfor alltid knyttet en viss spenning til kommunens håndtering. I Oslo har takstnemnda for næringseiendom og verk og bruk gjort et betryggende arbeid. Verdsettelsesmetoden for næringseiendom synes å være gjennomtenkt og gir treffende utgangspunkter for skjønnet som skal utøves. Vi har kalt modellen «Oslo Modellen».

Eiendomsskattetaksering er etter sin art en ekstrem form for massetaksering. Derfor er det også akseptert at kommunene, som utgangspunkt, kan fastsette ulike former for sjabloner multiplisert med antall kvadratmeter ved slike verdsettelser.  Men desto viktigere blir det at sjablonene er treffende. Og det er i dette arbeidet vi har latt oss overraske.  

Til grunn for kommunens vedtatte retningslinjer foreligger en rapport fra NAI First Partners i samarbeid med BER Verdivurdering AS. Denne gjelder vanlig næringseiendom, ikke verk og bruk. Videre foreligger det en tredjepartsvurdering av rapporten fra Berg Real Estate.

Kort fortalt har man i rapporten ønsket å komme frem til de ulike eiendomstypenes Markedsverdi pr. m2 BTA etter eiendommenes beliggenhet. I underlaget er det benyttet følgende metode:

  • Markedsleie for eiendomstype/sone (pr. m2/år)
  • Eierkostnad for eiendomstype (pr. m/2år)
  • Ledighetsgrad for eiendomstype/sone (prosentsats)
  • Yield for eiendomstype/sone (prosentsats)

Konkret ser sjablonberegningen slik ut:

Markedsverdi pr. m2 BTA = ((Markedsleie pr. m2 /år x (1-Ledighetsgrad i % ) –  Eierkostnad pr. m2/år)) /Yield.

Modellen bør etter vårt skjønn være til god inspirasjon for andre kommuner. Et minimumskrav bør være at modellene som sådan evner å differensiere grunnleggende forutsetninger på en god (og riktig!) måte, og i tillegg være forståelig for skattyter. «Oslo-modellen» har etter vårt skjønn truffet godt.

Men også tallgrunnlaget i enhver modell må være tilstrekkelig presist (og riktig!). Og for at Oslo-modellen skal gi troverdig uttelling, så må listen legges nokså høyt. I vår verden er dette positivt. Man er følgelig nødt til å ha på plass oppdaterte og gode analyser over både eiendomstyper og soner. Dette innebærer gjerne et et betydelig arbeid, men er, naturlig nok, et avgjørende premiss for taksten som sådan. For Oslos vedkomne er tallgrunnlaget i underlaget etter vårt skjønn solid.

Videre skal disse takstene stå i 10 år, før det skal foretas ny alminnelig taksering. Dette tilsier at kommunene bør være svært forsiktige med å spå for mye om fremtiden. Heller ikke i Oslo ser det ut som at man har villet utfordre denne skjebnen.

Med dette som bakgrunn, har takstnemnda gjort en selvstendig vurdering av og materialet til bruk i sine egne fastsatte retningslinjer. Man vil derfor finne enkelte avvik, men p.t synes disse å være av mindre betydning. For øvrig har nemnda bestemt at skattyter selv skal melde inn hvilket BTA areal den aktuelle eiendommen har samt type bruk. Enkelte andre kommuner benytter uten videre kommunens egne registrerte opplysninger. Og slikt blir det gjerne fullt kaos av. Skattyters egen angivelse av arealet har vi derfor troen på, til tross for at det medfører kostnader/merarbeid for svært mange.

Likevel har takstnemnda noen uløste utfordringer når det kommer til verdsettelsen av verk og bruk. Vi venter i spenning. Hva gjelder festetomtproblematikk er det utarbeidet en tilleggs rapport fra NAI om tomteverdi vs. bygningsverdi. Også her synes tallgrunnlaget å være gjennomtenkt, men vi er likevel noe mer usikre på de enkelte resultatene.

Vår oppfatning er at takstnemnda har gjort en «fair» balansering av regelverket. Retningslinjene fremstår som ryddige, og det synes ikke som at man har villet tøye tallgrunnlaget på bekostning av skattyter. Modellen som sådan bør kunne være et forbilde også for andre kommuner.

Med den vedtatte modellen og tallene som skal benyttes er vi gjennom «første del» av prøvelsen. Neste del faller i vesentlig grad på de utførende takstmennene som skal synfare tusenvis ev eiendommer. Befaringen er gjerne en viktig del av verdsettelsen for skattyter. Det skal foretas en konkret skjønnsmessig vurdering av eiendommen.  «Andre del» av prøvelsen blir derfor om takstmennene evner å korrigere eventuelle takster slik både eiendomsskatteloven og retningslinjene forutsetter. Retningslinjene er lite verdt om det svikter her. «Tredje del» av prøvelsen blir klagebehandlingen, for klager blir det!

Kommunen har frist til utgangen av juni 2017 med skatteutskrivingen. Men det er ingenting i veien for at utskrivningen skjer tidligere på året. Skattyters klagefrist vil deretter være på 6 uker, regnet fra det seneste tidspunktet av dagen for publisering av eiendomsskattelisten og dagen skatteseddelen sendes til skattyter.

En klage kan gjelde både faktiske feil og rettslige feil ved vedtaket. En faktisk feil kan f.eks være at galt areal er lagt til grunn i vedtaket. En rettslig feil vil typisk være en uriktig anvendelse av eiendomsskatteloven. Ved en klage vil takstnemnda i første omgang ha mulighet til selv å revurdere vedtaket. Dersom de ikke etterkommer klagen, vil den bli sendt videre til en egen klagenemd, som også skal foreta en ny befaring av eiendommen. Men om du klager, så husk at både takstnemnda og klagenemnda har kompetanse til å øke takstgrunnlaget.

I skrivende stund strides de lærde om klageadgangen må benyttes før et eventuelt søksmål kan fremmes. Noen egentlig avklaring foreligger p.t ikke. Men i januar 2017 trer den nye skattebetalingsloven i kraft, som potensielt kan gi nye tolkningsmomenter eller direkte svar. Vårt standpunkt er at man uansett bør benytte seg av klageadgangen for potensielt å unngå et søksmål.    

 

 Foto: Anna Jedynak / Shutterstock.com

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.