Publisert: 20. august 2019

Skrevet av:

Senioradvokat

Grunneier fikk nei til oppregulering av festeavgiften – må avfinne seg med 0,6 % årlig avkastning

Høyesterett har ved dom av 24. juni 2019 avgjort at grunneier ikke kan oppregulere festeavgiften for de 54 boligfesterne i Øvre Ullern Terrasse. Dermed har festerne tatt foreløpig siste stikk i en langvarig rettsføljetong om de karakteristiske leilighetsblokkene på Oslo vest.

Den omstridte festetomten er ca. 20,5 dekar stor, og rommer seks terrasseblokker med til sammen 54 boenheter i Mærradalen i Oslo. Festeavtalen mellom partene ble inngått i 1956 med en varighet på 50 år. Ved utløp av festetiden kunne grunneier i henhold til festeavtalen velge mellom å forlenge festeforholdet i 50 nye år eller å la festerne innløse tomten til full verdi. Festeavtalen ga for øvrig grunneier rett til å kreve festeavgiften regulert hvert femte år i samsvar med endringer i engrosprisindeksen.

Ved utløp av festetiden i 2006, ønsket grunneier å avvikle festeforholdet på tomten. Som følge av en endring i tomtefesteloven, var det imidlertid ikke lenger opp til grunneier å avgjøre festeforholdets fremtid. Den nye tomtefestelovens § 33 ga festerne rett til forlengelse av festeforholdet på samme vilkår og uten tidsbegrensning, uavhengig av vilkårene i festeavtalen. Denne forlengelsesretten valgte festerne å benytte seg av, og grunneier ble derfor sittende i festeforholdet uten mulighet for oppregulering av festeavgiften.

Grunneier brakte saken inn for Oslo tingrett i 2007, og bestred festernes krav om forlengelse. Dommen ble anket direkte til Høyesterett, hvor festerne vant frem. I 2012 ble imidlertid Norge klaget inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) av fem grunneiere som var rammet av de nye reglene i tomtefesteloven. EMD konkluderte med at de norske reglene var i strid med vernet av eiendomsretten i Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) P1-1. Saken har senere fått tilnavnet «Lindheim-saken», oppkalt etter en av grunneierne.

I kjølevannet av Lindheim-saken, ble det iverksatt et omfattende arbeid for å bringe tomtefesteloven i samsvar med EMK. Lovrevisjonen resulterte blant annet i endringer i tomtefesteloven § 15 og § 33 som trådte i kraft den 1. juli 2015. Den nye tomtefesteloven § 15 (4) gir grunneier rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien, begrenset til et høyestebeløp på kr 9 000 per dekar tomt, som skal konsumprisreguleres hvert år fra 1. januar 2002. For grunneiere med verdifulle tomter i sentrale strøk, medfører høyestebeløpet i praksis et hinder for enhver oppregulering av festeavgiften.

Samtidig med innføring av høyestebeløpet, ble det vedtatt en såkalt sikkerhetsventil i tomtefesteloven § 15 (9), som sier at høyestebeløpet kan settes til side i den grad det er nødvendig av hensyn til grunneiers vern etter EMK P1-1. Det er denne sikkerhetsventilen som ble satt på prøve da partene møttes i Høyesterett for andre gang i juni 2019.

Festeavgiften for tomten er i dag kr 658 226 per år, det vil si kr 31 816 per dekar tomt. Høyestebeløpet, som i 2016 var kr 11 724 per dekar tomt, stenger derfor for oppregulering av festeavgiften. Tomten ble av lagmannsretten vurdert å ha en verdi på 110 millioner kroner, hvilket betyr at dagens festeavgift gir grunneier en årlig avkastning på 0,6 % av tomteverdien. Grunneier anførte at denne avkastningen er så lav at det medfører brudd på eiendomsvernet i EMK, og at høyestebeløpet derfor må settes til side slik tomtefesteloven § 15 (9) åpner for.

Etter en gjennomgang av arbeidet med lovrevisjonen fra 2013-2015, og etter en konkret vurdering av partenes interesser, konkluderte imidlertid Høyesterett med at grunneier ikke får oppregulere festeavgiften for tomten. Høyesterett uttaler blant annet følgende i sin begrunnelse:

«For meg har det vært avgjørende at lovgiver har foretatt en bred og sammensatt avveining hvor de økonomiske konsekvenser for bortfester og fester har vært vurdert. I prinsippet har lovgiver anerkjent en rett for bortfester til en festeavgift som tar i betraktning tomteverdien, men samtidig funnet det nødvendig å innføre en begrensning av andre tungtveiende grunner. Etter en samlet vurdering av disse forhold kan jeg ikke ut fra økonomiske betraktninger rundt festeforholdet se at bortfesterne må bære en individuell og overdreven byrde som gjør at det er et uforholdsmessig inngrep i relasjon til EMK P1-1.»

Festerne kan dermed feste videre med samme avgift som før, og grunneier må enn så lenge avfinne seg med en årlig avkastning på 0,6 %. Det er foreløpig ikke avklart om grunneier vil bringe saken inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstolen.

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen v/advokat Carina Borchgrevink Næss representerer grunneier i saken.

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.