Publisert: 30. oktober 2017

Skrevet av:

Senioradvokat

Fradrag for mva i eiendomstransaksjoner

Det har nylig blitt avsagt to dommer – én av Høyesterett og én av Oslo tingrett – hvor det er blitt nektet fradrag for inngående merverdiavgift (mva) på transaksjonskostnader i forbindelse med henholdsvis kjøp og salg av eiendomsselskaper. Dommene representerer til dels en innstramming av skatteetatens tidligere praksis på området.

Begge dommene henviser til Høyesteretts avgjørelse fra 2015 i «Telenor-saken», hvor Telenor ble nektet fradrag for kostnader i forbindelse med salg av aksjer i et datterselskap. Telenor-saken gjaldt imidlertid ikke salg av et eiendomsselskap, og det har knyttet seg usikkerhet til om skatteetaten ville legge til grunn tilsvarende for slike salg. Videre har det vært uklart hvilken linje skatteetaten vil legge seg på fremover med hensyn til kjøp av selskaper. 

 Utgangspunktet

Det er en forutsetning for rett til merverdiavgiftsmessig fradrag at den aktuelle anskaffelsen er relevant for, dvs. har en tilstrekkelig nær og naturlig tilknytning til, avgiftspliktig virksomhet. Utleie av fast eiendom er avgiftspliktig såfremt utleier har sørget for frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Kjøp og salg av aksjer er på den annen side unntatt fra avgiftsplikt, og det oppstår derfor et spørsmål om transaksjonskostnader i forbindelse med eiendomstransaksjoner må tilordnes denne ikke-pliktige aktiviteten.

Tidligere praksis

Før Telenor-dommen har skatteetaten i flere saker akseptert fradrag for kostnader til kjøp av eiendomsselskaper i tilfeller hvor kjøper allerede har en avgiftspliktig fellesregistrering på plass, og hvor det oppkjøpte selskapet innlemmes i denne. Det er i disse tilfellene innrømmet fradragsrett etter utleieprofilen i det oppkjøpte selskapet. Det har vært uklart hvorvidt det gis fradrag dersom fellesregistreringen først etableres i oppkjøpsterminen.

Når det gjelder salg av eiendomsselskaper, har skatteetaten akseptert fradragsrett i tilfeller hvor en avgiftspliktig fellesregistrering selger aksjene i ett av datterselskapene som har vært brukt i den avgiftspliktige virksomheten. I kjølvannet av Telenor-saken har imidlertid Finansdepartementet gitt føringer på at det kun under ekstraordinære omstendigheter skal innrømmes fradrag for kostnader knyttet til en avgiftsunntatt transaksjon. Skattedirektoratet har deretter i et fellesskriv trukket tilbake sine tidligere uttalelser hvor fradragsrett ble akseptert.

Høyesteretts dom – kjøp av eiendomsselskap

Høyesteretts dom av 29. september i år gjaldt selskapet Skårer Syd Holding AS (Skårer Syd), som hadde kjøpt aksjene i eiendomsselskapet Tunveien Eiendom AS (Tunveien). Det ble pådratt utgifter til advokater og rådgivere i forbindelse med oppkjøpet. Tunveien var frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom. Skårer Syd hadde på sin side i utgangspunktet ikke avgiftspliktig aktivitet, men ble i oppkjøpsterminen fellesregistrert med Tunveien. Det ble deretter krevd fradrag for inngående mva på kostnadene knyttet til oppkjøpet. Skattekontoret gjennomførte senere oppgavekontroll, og etterberegnet det fradragsførte beløpet samt ila tilleggsavgift med 20 %.

Høyesterett ga staten medhold i at det ikke forelå fradragsrett, idet kostnadene måtte tilordnes aksjeervervet og ikke hadde tilstrekkelig tilknytning til fellesregistreringens avgiftspliktige utleieaktivitet.

Tingsrettens dom – salg av eiendomsselskap

Oslo tingretts dom av 3. oktober gjaldt et eiendomskonsern (Ferd-konsernet) bestående av en rekke selskaper som var fellesregistrert og frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Konsernet hadde fradragsført inngående mva på kostnader i forbindelse med salg av tre av fellesregistreringens SPV’er. Skattekontoret hadde fattet vedtak om tilbakeføring av det fradragsførte beløpet, men Klagenemnda for merverdiavgift hadde opphevet dette vedtaket og gitt konsernet medhold i at fradragsrett forelå.

Finansdepartementet var uenig i Klagenemndas lovtolkning, og tok derfor ut stevning mot Klagenemnda for å få opphevet vedtaket. For første gang i mva-sammenheng befant man seg dermed i en situasjon hvor staten var saksøker og saksøkt i samme sak.

Tingretten var enig med skattekontoret og Finansdepartementet i at det ikke forelå rett til fradrag, dette under henvisning til at kostnadene relaterte seg til en ikke-avgiftspliktig transaksjon. Tingretten kunne ikke se at det forelå noe ekstraordinært ved aksjesalgene som tilsa at det var tilstrekkelig tilknytning til den avgiftspliktige aktiviteten.

Hva nå?

Etter vår oppfatning er det i lys av de siste avgjørelsene all grunn til å utvise enda større forsiktighet enn før med å fradragsføre mva på transaksjonskostnader i forbindelse med kjøp og salg av eiendomsselskaper.

Skårer Syd-saken skiller seg fra sakene hvor det tidligere er akseptert fradrag ved at det her ikke forelå en (avgiftspliktig) fellesregistrering på tidspunktet hvor kostnadene var pådratt, men først på et senere tidspunkt. Det gjenstår å se om skatteetaten fremover vil anse dette som en relevant forskjell, og fortsatt akseptere fradrag når fellesregistreringen var etablert forut for oppkjøp.

Det er også knyttet usikkerhet til om det vil være fradragsrett ved kjøp og salg av eiendom direkte.

Dersom man på tross av ovennevnte likevel vil kreve fradrag, bør det i det minste sendes inn vedlegg med forklaring til skattemeldingen for å unngå ileggelse av tilleggsskatt ved en eventuell etterberegning.

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.