Publisert: 01. februar 2017

Skrevet av:

Senioradvokat

Droppet tinglysing – mistet eiendommer i 100-millionersklassen

Høyesterett har i en fersk dom avsagt 5. januar 2017 behandlet spørsmålet om eiendomsoverføring, som ledd i en selskapsrettslig fisjon, har rettsvern ved konkurs når overføringen ikke var tinglyst. 

Dommen er knusende

I den aktuelle saken, ble tinglysing bevisst unnlatt for å spare dokumentavgift. Høyesterett har, ikke overraskende, svært liten sympati for dette.

Høyesterett kom enstemmig til at et eiendomsselskap som unnlot å tinglyse ervervet av flere næringseiendommer i Stavanger, ikke hadde rettsvern når tidligere eier gikk konkurs. Konkursboet kunne dermed beslaglegge eiendommene som trolig har en verdi på flere hundre millioner kroner.

Dommen er et kroneksempel på hvor galt det kan gå når innsparing av dokumentavgift får for stort fokus.

Kort om saksforholdet

Da selskapet Sønnichsen AS gikk konkurs i 2012 var selskapet hjemmelshaver til en rekke eiendommer på Forus i Stavanger. På tross av at selskapet hadde hjemmelen, var eiendommene skilt ut ved fisjon i henholdsvis 1988 og 2003. Eiendommene var deretter overdratt videre til selskapet Forusstranda Næringspark AS i 2003, og det var uomtvistet at det var dette selskapet som var reell eier ved konkursåpningen.

Det var også på det rene at ervervet av eiendommene bevisst ikke ble tinglyst for å spare dokumentavgift. Forusstranda Næringspark AS hadde til siktemål å realisere sitt prosjekt med bygging av boliger i løpet av kort tid, og overskjøte disse direkte til sluttkjøpere.

Etter konkursen i 2012 gjorde konkursboet gjeldende at eiendommene inngikk i boet som følge av den manglende tinglysingen. Et resultat som både et enstemmig Høyesterett og tidligere rettsinstanser gav boet medhold i.

Nærmere om Høyesteretts vurdering

Det sentrale temaet i saken var regelen i tinglysingsloven § 23, som går ut på at en eiendomserverver må tinglyse sitt erverv senest dagen før konkursåpning for å få beskyttelse mot selgers kreditorer. Det sentrale spørsmålet i saken var om en eiendom overdratt ved fisjon utgjør en «rett som er stiftet ved avtale».

Høyesterett kom, i likhet med tidligere rettsinstanser, til at fisjon i denne sammenheng er å anse som «rett som er stiftet ved avtale», og tinglysing av eiendomservervet var dermed nødvendig for å sikre rettsvern, også når en eiendom overføres ved fisjon.

Den viktige følgen av Høyesteretts vurdering er at erverv av eiendom gjennom selskapsrettslige fisjoner må behandles på samme måte som andre avtaleerverv. Dette gjelder uavhengig av om fisjonen er gjennomført etter den tidligere eller gjeldende aksjelov.

Høyesterett fremhevet uttrykkelig at formålet med den strenge regelen i tinglysingsloven § 23 er å hindre kreditorsvik, og at disse hensynene også gjør seg gjeldende når en eiendom overdras ved fisjon. Det ble videre presisert at det ikke er rom for supplerende rimelighetsvurderinger. Dette gjelder selv om det i det konkrete tilfellet ikke var tvil om at konkursdebitor ved konkurstidspunktet ikke hadde eiendomsrett, men utelukkende var hjemmelshaver til de aktuelle eiendommene.

Rettsvern var heller ikke etablert ved rettsvernshevd

For deler av eiendommene, forsøkte eierne også å anføre såkalt selvstendig rettsvernshevd etter ulovfestede regler.  Sammen med tidligere eiere hadde Forusstranda Næringspark AS eid eiendommene i mer enn 20 år da konkursen ble åpnet. Det ble på dette grunnlag anført at man hadde hevdet rettsvern til eiendommene, og at det derfor ikke var behov for å tinglyse ervervet.

I dommen tar ikke Høyesterett stilling til selvstendig rettsvernhevd på generelt grunnlag. Høyesterett bemerker imidlertid uttrykkelig at erververen i saken bevisst hadde unnlatt å tinglyse sitt erverv, både når fisjonen ble gjennomført, og senere når Forusstranda Næringspark AS overtok eiendommen. Dette var igjen motivert av ønske om å unngå å betale dokumentavgift. Høyesterett kom derfor til at rettsvernshevd uansett måtte være utelukket.

Dommens betydning

Dommen er nok et knusende eksempel på at man må tinglyse sitt eiendomserverv for å få rettsvern, og er en solid påminnelse om at rettsvernsreglene i tinglysingsloven praktiseres strengt.

Mens overdragelse av eiendom ved fisjon etter dagens regler er fritatt for dokumentavgift, var dette ikke tilfellet for de aktuelle fisjonene i saken. Det er med andre ord ikke lenger grunn til å unnlate tinglysing i tilsvarende situasjoner i dag.

Det er likevel ikke sjelden at tinglysingsspørsmål kan komme i annen rekke ved selskapsrettslige omstruktureringer. Det er imidlertid svært viktig å ikke glemme eller droppe å tinglyse overføringen, som i praksis gjøres ved at det ved fisjon kun tinglyses en navneendring av hjemmelshaver.

Det har i eiendomsbransjen lenge vært en utbredt praksis med diverse arrangementer for å unngå å tinglyse eiendomskjøp, og følgelig spare dokumentavgift.  Dommen er et kraftig signal om at slike kreative krumspring som er motivert av et ønske om å spare dokumentavgift, neppe vil stå seg overfor konkursboet. Det er derfor all grunn til å være ekstremt varsom med bruken av slike arrangementer.

Selv om det fleste eiendomsaktører synes dokumentavgiften på 2,5 % er sure penger å betale, og det kan være fristende å la være, er det verdt å merke seg at dette kan være en billig pris å betale sammenlignet med et konkursbeslag.

Artikkelen er skrevet av senioradvokat Anette Thunes og trainee Linn Rustad Rui.

 

 

 

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.