Publisert: 29. juni 2016 Skrevet av: Advokatene Carina Borchgrevink Næss og Kristine A. Solum

Dom fra Høyesterett om tomtefeste

Høyesterett har i dom av 13. juni avsagt dom om tomtefestelovens verdsettelsesprinsipper. Dommen dreide seg om hvordan en bygning på festet tomt skal verdsettes når den overtas av bortfester ved opphør av festeforholdet.  

Tvisten dreide seg om et næringsbygg på Zachariasbryggen i Bergen.  Det spesielle i denne saken var at begge parter krevde at bortfester skulle overta bygningen. Partene var uenige om hvordan vederlaget som bortfester skulle betale til fester skulle beregnes.

Hovedregelen ved avvikling av tomtefeste er at festeren har rett og plikt til å fjerne bygningene på festetomten.  Det er en unntaksregel dersom det fører til urimelig verdispille å fjerne bygningene.  Når det er bortfesteren som krever å overta bygningen skal vederlaget settes til «teknisk verdi, mens når fester krever at bortfester skal overta skal vederlaget settes til den verdi som bygningen har for bortfester – såkalt bruksverdi.

Tomtefesteloven har ingen bestemmelser som kommer til anvendelse når begge parter krever at bortfester overtar. Som regel pleier det å være bortfester som anfører at han skal ta over til sin bruksverdi og fester som krever teknisk verdi, men i denne saken var det omvendt.

Både tingretten og lagmannsretten kom til at det var den tekniske verdien som skulle legges til grunn. Høyesterett kom til motsatt resultat under dissens 3-2. Lagmannsretten uttalte at teknisk verdi utgjorde det høyeste beløp som fester kunne få for bygningene, slik at bruksverdien ikke kunne settes høyere.

Høyesterett uttaler i dommen at fordi tomtefestelovens verdsettelsesprinsipper er uforenelige og fordi loven ikke selv gjør et valg mellom dem i dette tilfellet, er retten henvist til å velge prinsipp beroende på overveielser knyttet til lovens system og forarbeider, herunder de reelle hensyn loven bygger på. Høyesterett legger til grunn at den grunnleggende tanken bak verdsettelsesprinsippene både i tomtefesteloven av 1975 og 1996 var at vederlaget kunne settes høyere og ikke lavere i tilfelle hvor bortfester krever overtakelse. Dette fordi hovedregelen var at bortfester skulle overta bygningen til den bruksverdien den hadde for ham. Festeren har etter tomtefestelovens § 39 utspillet i første omgang og bare dersom han ønsker å fjerne bygningene mot bortfesters vilje, blir det aktuelt å kreve overtakelse. Bortfesteren kan ikke nøytralisere festerens krav ved selv å fremsette krav, for på den måten å slippe billigere. 

Flertallet i Høyesterett kom etter dette til at der både fester og bortfester krever at bortfester overtar bygningene, kan fester velge om vederlaget skal fastsettes etter § 41 første (teknisk verdi) eller annet ledd (bruksverdi), avhengig av hva som gir fester best uttelling. 

google maps
Dette nettstedet bruker informasjonskapsler (cookies) slik at vi kan yte deg bedre service. Informasjonskapslene blir hovedsakelig benyttet for trafikkmåling og optimalisering av tjenesten. Du kan også lese mer om vår bruk av informasjonskapsler.